饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明(míng)码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪的最早依(yī)据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的(de)收费标顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际(jì)收(shōu)取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋(wū)价(jià)值(zhí)及工资标准，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出合(hé)适(shì)的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监(jiān)管等部(bù)门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行(xíng)业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房(fáng)买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的(de)二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行为顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪。部分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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